南京商业地产：一场“子宫”里的“艳遇”？
来源：搜房“想艳遇吗？”、“卵巢寻找精子”、“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”...2008年上半年，这些曾轰动全国的房地产广告“杰作”全都来自南京。细心的人会发现，这些语出惊人的广告背后的项目无一例外都是商业地产。一向闷声发大财的南京商业地产为何突然间不惜出位搏眼球？
号称“中华第一商圈”的新街口是南京商业地产的巨擘和骄傲，但长期吸纳人气和资源的新街口也令南京的商业版图过于单一，一些试图在其他区域另立山头的商业地产项目，一些尝试改变纯粹百货形态的模式努力，近年来或昙花一现，或经营惨淡。新街口的强势似乎难以撼动。而今年上半年出位的地产广告似乎显露出南京商业地产的挣扎，以及破茧的急切。
“盘谷亚泰”式失败
“盘谷亚泰事件”是南京商业地产史上的一本活教材。某种程度上，这一事件直接促成了南京商业地产模式上的转变。
2003年8月，位于新街口核心地段的盘谷亚泰广场商铺对外出售时即承诺，业主们在购买该商铺3年内，每年将拿到总购房款7％的投资回报，3年后盘谷亚泰广场依然享有优先出租权，根据届时的市场行情，给予业主们相应的投资回报。如此诱人的投资回报引来大批投资者，盘谷亚泰广场每平方米最高价曾突破了7万元，卖出了南京商铺的最高价。
然而好景不长，由于招商工作不顺利，原本承诺是2003年12月中旬开业的盘谷亚泰广场，又将开业时间“变”成了圣诞节，再后来又说是春节……商场开业时间被一推再推。2004年3匆忙开业后，由于整体策划不力、场内经营品种过于杂乱等因素，经营一直上不来，营业额“剃光头”的情形时有发生。
随后盘谷亚泰广场“麻烦”不断。2004年3月11日，由于承受不了亏损的经营压力，业主采取了“过激”行为，第一次封了商场门。后在商场与经营户双方的协调下，共同签署了一份“补充协议”，承诺6月20日前通过一些手段改善商场的经营，并免去业主相关经营费用。
2004年6月21日，由于商场方面没有在规定期限内兑现协议书中的相关承诺，没能完成全部招商及开业工作，相反原本已经开业的经营户也开始有人撤柜，众经营户又作出了第二次“封门”行为。
6月23日71户业主又集体“罢 课”一天，并在商场门口贴上了“骗骗骗……”的大字报，同时成立业主委员会向商场讨说法，但商场管理部却空无一人。
6月24日，没有得到管理方答复的业主又采取了更为“过激”的行动，用红色和黄色的油漆将盘谷亚泰商场的玻璃和墙上写满了字。
6月26日一楼的30名业主又统一身着用红漆写有“还债”字样的白色T恤，并发生了业主心脏病复发、昏倒店堂的事件。
2005年11名温州商人联名将盘谷亚泰告上法院，要求收回铺面，后经调解解决。
与盘谷亚泰遭遇类似命运的还有另外一批热潮中上马的项目。
夫子庙大世界商贸城在销售时也承诺购买该商贸城的商铺每年将可以得到总房价8％的回报，包租时间6年到12年不等。然而，2005年1月，购房户发现，他们收到的回报款是按5％折算的，而非当初的8％。此外，江宁中国女人街等商业项目，在商铺招商时也打出了8％以上的高回报率，但是转租事件屡有发生。珠江路上的未来城的经营也出现窘境。
2006年5月底，南京市政府全面叫停产权式商铺，停止办理产权式商铺的预售许可证，并禁止产权式商铺的销售。
至此，产权式商铺昙花一现，一度将南京商业地产推向高潮的这一模式寿终正寝。南京商业地产再次站到了十字路口。
南京销品茂尝试的惨淡
2005年12月24日，南京首家“销品茂”龙江新城市广场正式对外运营。这个占地12．6万平方米、建筑面积28万平方米、拥有400家知名品牌专卖店，集购物、餐饮、娱乐、休闲运动、文化社交、办公、居住为一体的“销品茂”（SHOPPING MALL），开创了南京继百货店、连锁经营、仓储销售中心之后的又一新型复合业态。它的出现，标志着南京商业的“进化”迈出了大步。
事实上，新城市广场从建造、试营业到正式开业，前后用了5年时间，其中试营业的时间长达1年，创下了南京商业用房试营业时间之最。对于新城市广场的起步，业内以“惨淡”来形容，几乎是在“熬”中渡过。如果说朱献国将“销品茂”引入南京是意识超前的话，令他没有料到的是这种超前差点葬送了他的商业梦想。
业内人士分析，新城市广场建造之初的设想是，满足河西所有购物、娱乐和休闲需求，河西的企事业单位、政府机关众多，消费力雄厚，一个“销品茂”完全可以拦截前往新街口的消费人群。但事实上，河西同新街口的距离远未达到选择新城市不去新街口的程度，对新街口的习惯性消费让新城市广场的人气聚集陡升屏障。
2002年春节，新城市广场先是开设了河西第一个大型卖场——金润发龙江店，2004年4月，新城市广场又将美国华纳兄弟公司在内地的第一家控股影院南京华纳上影影城引了进来。影城在南京开了档次先锋，但当德基国际影城开张后，新城市广场的华纳影城频频缩水。金润发超市在新城市广场的确成为了人气聚集的大店，但其他店铺的人气依然捉襟见肘。尔后新城市广场开辟了一些儿童乐园项目，不想这一无心插柳的做法吸引了不少家庭，于是大面积的儿童游乐区域被铺开，这一手段反而成了新城市广场吸纳人气的法宝。
新城市广场的确开创了南京商业地产的先锋，但其在商业定位上的偏差和对当地消费客群判断的失水准，使之即便今日亦无法展现一个区域商业地产应有的火爆和影响。
突围冲动
过往波澜不惊的商业地产项目如今纷纷浮出水面。
位于夫子庙商圈的“水游城”项目8月29日将正式开幕，夫子庙传统商圈将再添一座大型综合性shopping mall。城南卡子门的宜家本月底开业，南京的“粉丝”们再不用坐动车奔波到上海淘家居用品了。依托南京南站、地铁南延等多重交通利好的明发商业广场，意图打造城南的“新街口＋湖南路”。
2008年，深耕南京的万达在新街口万达广场的成功之后再次升级，将在河西江东地区打造又一个刷新记录的商业航母——位于位于河西新城核心的南京万达广场，占地达39万平方米，总投资100亿元，建筑面积达120万平方米，是南京市最大的商业地产项目，也是万达集团自成立以来在全国投资规模最大的一笔单项投资。
有着总资产超过300亿元、年销售额过200亿元的万达集团为盾，与众多全球500强商业巨头和国内顶尖商业连锁企业形成战略联盟为矛，在领跑进程中不断累积起来的独有设计团队和商管经验，万达缔造这一超大规模的南京又一新中心，引发南京商业格局重心的转移。
这些商业地产项目相继落成使得2008年南京商业地产悬念顿生。
而回顾此前南京商业地产的众多败笔，定位失准、以住宅模式开发商业、经营管理缺失、投资回报保障乏力等等均是一个商业地产项目倒塌的内因。如今南京商业地产的突围冲动依然无法绕过这些产业定律。南京商业地产在孕育之初就试图以小搏大，对商业地产规律视而不见，苦果酿成后大梦未醒。在资本撬动房地产使得地产行业的区域性特征愈发减小的当下，南京商业地产依然面临着“路在何方”的前景追问。 南京近几年城建突飞猛进 2006年的南京比2003年强很多
估计现在更好了
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