详解天津土地储备第一法
时间：2008年09月16日 18:00:43 中财网  



　　独家专访天津市土地整理中心负责人
　　从8月15日开始施行的《天津市土地整理储备管理办法》是本市对于土地整理储备推出的首部市级政府令。日前，本报记者独家专访了天津市土地整理中心负责人，并对新出台的《办法》进行了详细解读。
　　"三个一"净化土地市场源头
　　该负责人把新《办法》加强管理后的土地整理储备市场形象地比喻为"一个龙头进水，一个池子蓄水，一个龙头出水。"在本市制订了一系列土地整理相关规则后，经营性土地市场的所有土地收购工作全都归由市国土房管局所属的土地整理中心负责，这就是所谓的"一个龙头进水"。对收购后的土地完成拆迁、安置等工作后，即统一作为政府的土地储备资源，用于市场供应。这就是所谓"一个池子蓄水"。土地整理中心储备的土地根据相关规划和建设计划需要进行出让时，必须统一交由市土地交易中心，通过招、拍、挂方式进行公示出让。这也就是"一个龙头出水"。
　　把土地比作水，除了两者都是宝贵的资源外，土地资源强大且灵活的经济作用也与水流有着相似之处。土地资源是重要的国有资产，也是政府财政手段的重要组成部分。因此，规范土地的收购、整理、储备、供应环节也有助于减少国有资产的流失。土地整理中心强调，一些原归属国有企业等单位的土地，在收购时可以根据具体情况，对特别困难的企业在补偿标准上给予一定倾斜，以帮助其对职工的安置，这也是增进社会稳定的一种做法。
　　多点创新规范土地上游市场
　　刚刚开始执行的新《办法》对土地整理储备工作各个环节都进行了明确的规定。新《办法》在政府土地工作的实际情况基础上，结合了国家相关规定和天津市场的特点，制订了一些创新性的细节，其中对于区县土地市场的新规定尤为引人注意。
　　首先，增强区县土地整理储备工作自主权是新《办法》中最大的创新点。《办法》规定，城市发展控制区以外的土地整理储备工作，由区县人民政府组织实施。区县自行确定整理储备项目，更加有利于促进区县招商引资和经济发展。
　　其次，建立土地整理委托制度也是《办法》对于区县土地整理储备市场规范化的重要规定之一。《办法》规定，"市土地整理中心可以委托区、县土地行政主管部门所属的土地整理单位承担区县人民政府负责组织实施的土地整理项目。根据需要，市土地整理中心还可以委托其他单位对特定的区域、特定的建设项目实施土地整理。"这种做法将有利于增强全市土地整理储备工作的活力。
　　《办法》中的第三个新点是，规范了整理储备主体身份。《办法》根据国家要求，明确了区县土地整理储备机构应隶属于区县土地行政主管部门。
　　另外，明晰了整理储备土地的权属关系也是《办法》的新亮点。《办法》规定，整理完毕的土地，权属可直接登记至土地整理储备机构。这种做法既保证了整理储备机构权益，也保障了国有资产安全完整。
　　此外，《办法》还首次规定建立了土地收益基金制度。按照《办法》规定，市财政部门应从缴入国库的土地出让金政府净收益中划出一定比例的资金，建立国有土地收益基金，专项用于土地整理储备。此举有利于逐步改善整理储备资金的结构，降低财务风险。不过根据整理中心提供的情况，该条款涉及几个政府部门之间的协作问题，具体操作方法还在进一步细化当中。
　　储备土地临时利用有细则
　　新《办法》还增加了土地临时利用的内容。《办法》规定，政府储备土地未供应前，整理储备机构可采用出租、临时使用等方式加以利用，所得收益专项用于土地整理储备。
　　土地整理中心负责人表示，储备土地的可利用政策有利于适度缓解储备土地资金占用压力，但其实施过程中受到的约束条件很多，因此通常不会将国家储备土地作为经营性用途。
　　"不能影响土地供应是前提。"整理中心负责人强调，储备用地一旦进行经营性的出租，若不能在规定期限内收回就会破坏这个底线。另外，一些较长时间的租用，承租方还会搭建一些地上物，土地收回后这些地上物的二次拆迁也会增加土地的整理成本。所以，为了保障土地储备环节的正常运行，多数储备用地的临时用途都会作为绿地以及进行短时租用的展会等等。
　　另外，《办法》还规定，本市实行土地整理储备计划管理制度。按照规定，"市土地行政主管部门根据城市建设的需要，按照本市经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划及土地市场的供求情况，拟定土地整理储备计划，经市土地资产管理委员会审议通过，报市人民政府批准后，由市土地整理中心组织实施。"具体而言，土地整理储备计划主要包括三方面内容，即年度整理储备土地规模、年度整理储备土地供应规模、年度末储备土地的存量规模。
　　根据这些年度计划，本市的土地整理中心将有计划、有步骤地对相应土地进行收购和储备，而土地的出让也同样需要依据规划一步步地推出。目前，本市毛地储备已经达到20平方公里左右。
　　"虽然刚刚正式施行不到一个月，但由于《办法》是在此前市政府2003年下发的《天津市国有土地有偿使用办法》（津政发[2003]51号）基础上进行的完善和改进，并且经过了前身文件的市场磨合，因此新《办法》肯定能够平稳过渡，并且对市场的规范化管理起到更加有效的促进作用。"土地整理中心负责人对土地市场的规范化前景充满信心。（记者 安元 记者 魏孝明 摄）
　 .每.日.新.报

对那些打个地基就开始磨蹭的,也得有个限制,可以适当宽松些,但是必须有个期限